恆大危機:許家印涉罪被查 上百萬套「爛尾樓」怎麼辦?

https://www.bbc.com/ws/av-embeds/cps/zhongwen/trad/chinese-news-66960231/p0ghdgzy/zh-hant音頻加註文字,

恆大危機加劇中國房地產市場動蕩

延宕兩年的恆大集團「爆雷」大戲,迎來高潮一幕——9月28日晚間,在香港上市的中國恆大集團發佈公告稱,公司董事局主席許家印因涉嫌違法犯罪,已被依法採取強制措施。與許家印一同被調查的還包括恆大的多名高管。

相關消息在27日已經開始發酵,當天恆大旗下的中國恆大、恆大物業和恆大汽車分別暴跌18.99%、14.49%和20%。到28日,三支股票已宣佈停牌,上述公告中稱將繼續停牌。

2020年中國逐步收緊對房地產行業的信貸政策,次年,高槓桿率運行的多家房企陷入資金鏈斷裂的危機。而恆大的規模最大,負債2.43萬億,負債率為132.6%,已經資不抵債。

恆大創立於1996年,從廣州開始逐步輻射全國,並且橫跨汽車、金融、文旅、健康、消費等多個領域。許家印在2017年成為中國首富,恆大市值和銷售額都達到高位,原本立下2020年收入超過1萬億元的目標,卻最終陷入破產邊緣的境地,並留下數百萬的「爛尾樓」。

為何此時被抓?

在恆大「爆雷」後,多起在恆大內部挪用資金的事件進入公眾視野中。

比如,恆大物業的134億元資金,被母公司中國恆大所挪用。

再比如,大量恆大樓盤的預售款並沒有用於建樓,而是被挪用開發新的樓盤,致使大量「爛尾樓」的出現。根據中國政策規定,房產的預售收入(約30%),須納入預售資金監管賬戶管理。

另一起更有可能讓許家印「涉嫌違法犯罪」的事件,則是通過恆大財富進行集資,在中國這涉嫌非法集資的罪名。事實上,最先出問題的就是這個部分——恆大在2015年成立恆大金服,發行理財產品,是當時盛極一時的P2P行業玩家之一。2018年P2P行業「雷爆」,恆大金服也遭受波及,被迫整頓。

2019年,恆大金服改名為恆大財富,事實上並沒有停止銷售理財產品,而是對本公司員工,進行層層攤派銷售任務。為了完成任務,恆大員工不僅自己購買本公司的理財產品,而且還勸身邊親友買。通過這種方式,恆大財富集資400億元人民幣,投入到該集團各種項目之中,直到2021年9月「爆雷」。

身背2.4萬億巨額債務的恆大,留下的「爛尾樓」遍布全中國,還有數以千億計的未兌付商業票據,以及大量無力償付的債券和貸款。

此後兩年,恆大一直在進行「自救」,到今年三月,恆大公布了境外債務重組初步方案。原本在9月25日和9月26日在香港、開曼群島和英屬維京群島三地法院召開債權人會議,並在10月3日至17日進行第二次批准聆訊,以裁決重組最終生效。

但是, 9月22日恆大突然稱上述境外債務重組會議將延期舉行。9月24日,恆大又稱,由於該公司被立案調查,無法發行新債券以履行3月份公布的債務重組方案。

恆大「自救」似乎功敗垂成,但此時許家印的多個舉動,讓輿論質疑他在轉移資產——許家印與妻子丁玉梅離婚,以及在美國為其子設立信託基金。

未交樓的業主們何去何從?

「我最後可能什麼都沒有!」59歲的郭天然(化名)在2021年初購買了位於恆大位於河南省的樓盤,房子為126平方米,一共花了82萬,還有一個7萬元的車位。

簽完合同,幾個月後,看著房子的主體框架建起來了,突然恆大就爆雷了。

「我們交了24萬的首付款,現在每個月要還5923的房貸,每個月剩下能自由支配的收入只有1000到2000元。 這倒沒什麼,也不至於過不下去。但是一想到,我把養老的錢放進去,未來30年還每月把工資交出去,最後可能什麼都沒有。」

「一想到這裏,我就哭,難受,感覺對不起兒子,也對不起自己。我兒子以後怎麼辦,怎麼結婚?我還不敢告訴身邊的鄰居和同事,怕他們可憐我們,嘲笑我們,我這麼大年紀了,不該這個樣子,」郭天然向BBC中文表示。

A housing complex under construction by Chinese property developer Evergrande is seen in Wuhan, in China's central Hubei province on September 28, 2023.
圖像加註文字,位於武漢的恆大「爛尾樓」

據多家中國媒體估算,恆大留下的「爛尾樓」達到162萬套,涉及600萬業主,郭天然是其中之一。

如果恆大的高管們都被立案調查,龐大的債務和大量「爛尾樓」如何處置?

回顧過去,海航集團和安邦的危機中,都是在主要企業負責人被立案調查後,最終由中國政府出面,派駐工作組進入,進行資產處置,進行「有序倒閉」或併購。

2023年,中國取消新冠防疫政策後,郭天然購買的恆大樓盤依然沒有開工。 後來, 政府推出「保交樓」的政策,當地政府、恆大,以及業主開展協調會,「我也去過一次,然後我們這些倒霉的業主可多了。建了三個微信群,每個群都有快500人,我們稱為維權群。」

最後協調的結果是,1期還是由恆大建設完成。 郭天然所買的2期,以及3期則轉給本地一家地產商來完成建設,政府劃撥一些土地給這家地產商做補償。

他說,許家印被抓後,從維權群裏的反應看來,比較複雜,很多人拍手叫好,說「不能讓這個壞人跑了」。 更多人,尤其是1期的業主則非常擔心,如果恆大倒閉清算,那麼他們的樓房何時完工依然充滿不確定性。

「其實我們2期、3期也好不到哪裏去,說是復工,但我們業務維權群還派人去看,一個那麼大的工地,就五六個工人,完全是在演戲,根本不是要復工。」郭天然說,很多購房人已經停了貸款,跟銀行講不會再交了,什麼時候復工,什麼時候交房貸,再逼就睡到銀行大廳裏。

許家印的發跡與倒下

許家印出生於1958年,祖籍河南省周口市太康縣;1996年,他在廣州創辦恆大地產。

恆大成立正當其時。1998年,在亞洲金融風暴的壓力下,中國還堅持人民幣不貶值,導致外貿不振,連續多年以兩位數增長的中國經濟,突然降速到8.8%,中國急需新引擎提振經濟。

當時剛剛接任總理職務不久的朱鎔基將房地產改革提上日程。

在朱鎔基看來,拉動內需最好的方法就是激活房地產市場,房地產產業鏈很長,涉及行業多,建材、化工、鋼鐵等都會受益。朱鎔基領導下的國務院數月後正式宣佈,福利分房年代結束,住宅商品化時代開啟。

之後十多年,房地產市場成為拉動中國內需的火車頭,但也伴生了「房價暴漲」「土地財政」等頑疾,甚至產生「強拆」等嚴重的次生問題,但房地產市場一舉「放活」,狂飆突進的發展成為中國經濟的重要動力。

這一過程中,中國不少房地產企業都沿襲香港賣「樓花」的模式(預售制)——向銀行借貸數以億計的資金買地,之後幾個月內就開盤售樓,收回數倍資金,接著再把這筆錢投入買更多的地,借更多的債,開更多的盤。

地方政府也在這一過程中大舉賣地,充實財政;居民買房「上車」,在不斷上漲的房價下實現資產增值,似乎實現了一個難得的多贏局面。

尤其是2016年,中國開啟一輪棚改貨幣化,簡而言之,就是將城市中難以配套的「老破小」的區域進行拆除,給予拆遷戶現金補貼,鼓勵他們再拿這筆錢去購房。

棚改貨幣化的加入,像是備齊了柴火,點著了火苗,再澆上一盆油——中國的房地產市場的火勢「騰」的一下竄了起來。

恆大總裁許家印
圖像加註文字,恆大總裁許家印2016年在香港參加年度財報發佈會

中國樓市「量價齊升」,恆大通過激進的高槓桿操作,搭上政策的「東風」,瞬間膨脹,當年就成為中國第一大房企,也在2017年將許家印推上了中國首富的寶座。

但幾乎在同一時間,到了2017年10月中共十九大的報告中,首次出現「房住不炒」。此後監管逐步加碼,直至2020年的「三條紅線」。

此後「房住不炒」幾乎變為一個當代成語,代表政府對樓市最強力的監管。恆大這座大廈「轟然倒塌」,2023年上半年,該公司資不抵債缺口已經達到6442億元。

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